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작성일 : 09-06-23 14:26
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미분양 아파트 투자… 2년 만에 수익률 700%”
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글쓴이 :
관리자
 조회 : 2,412
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미분양 아파트 투자… 2년 만에 수익률 700%”
임대사업자 등록… 취득·등록세 면제, 중도금 무이자융자 받아 임대사업… "대박" 터뜨려
“고위험, 고수익(High Risk, High Gain)이라는 투자 격언은 틀렸습니다. 예부터 훌륭한 장수는 힘든 싸움에서 이긴 게 아니라 싸우기 전부터 이겨놓고 싸운 것입니다. 저도 늘 이기고 시작하는 게임만 합니다.”
‘800만원으로 14억원을 만든 30대 젊은 부자’ 조상훈(34)씨는 독특하면서도 분명한 투자철학을 가지고 있다. 인터넷 다음카페에 ‘선한 부자’ 코너를 운영하면서 ‘33세 14억, 젊은 부자의 투자일기’라는 책을 써 베스트셀러가 됐고, 방송에도 출연해 유명세를 치르고 있지만 오후 1시면 어김없이 광진구의 조그만 학원으로 출근해 학생들에게 수학을 가르치고 있다. 고액 강연 요청이 많이 들어오고 있지만 학원 수업과 겹치면 강연 요청에 응하지 않는다. ‘성공기를 팔아 돈을 버는 사람’의 대열에 끼고 싶지 않아서이기도 하지만 ‘작은 수입이라도 정기적으로 땀흘려 일해서 벌어야 한다’는 스스로의 철학을 지키기 위해서다.
대전 아파트 여섯 채 구입
지난 10월 22일 오전 강남구 삼성동의 한 호텔에서 만난 조씨는 한 외국계 기업의 강연을 위해 그 곳에 오는 길이었다. 강연료를 얼마나 받느냐고 묻자 “밝히고 싶지 않다”면서 “다만 한 달에 두 군데 정도 강연하면 학원 한 달 월급을 넘는다”고 했다. 그런 고액 강연이지만 한 달에 다섯 군데 이상은 잘 하지 않으려 한다고도 했다.
우선 그가 필명으로 쓰고 있는 ‘죠수아’는 성경의 출애굽기에서 사람들을 가나안으로 이끈 사람이다.
그는 과연 ‘젖과 꿀이 흐르는 땅’으로 인도할 수 있는 사람일까. 자신의 저서 ‘투자일기’에서 밝힌 성공기를 보면 우리가 보통 생각하는 투자 성공기와는 조금 차이가 있다. 남들이 가지 않은 길을 간 경우가 많았기 때문이다.
그의 첫 번째 투자 성공 사례는 의정부의 한 미분양 아파트였다. 1997년 무렵 의정부에서 한창 장암지구가 개발되고 있을 때였다. 당시 장교로 군복무를 하고 있던 조씨는 업무차 동부간선도로를 이용해 서울 용산 국방부에 갈 일이 많아 장암지구를 눈여겨봐 왔다. 조씨가 착안한 것은 장암지구가 당시 함께 개발되고 있던 민락지구보다 서울과 훨씬 더 가까운데도 분양가가 비슷했고, 대단지이며 교통여건이 계속 더 좋아지고 있다는 점이었다.
당시 군인 월급으로 적금을 부어 모은 400만원과 이리저리 빌린 100만원 등 500만원을 투자해 장암지구 21평형 미분양 아파트 한 채를 계약했다. 분양가는 6200만원이었지만 계약금 500만원만 넣고 중도금은 대출로 채우고 잔금 1800만원은 입주시점에 세를 놓아 해결할 생각이었다.
몇 년 후 완공되자 전세금은 4000만원. 대출금을 다 상환하고 잔금을 치르고 베란다 섀시와 등기비용 등을 다 계산해도 추가로 들어간 돈은 600만원에 불과했다. 최초 투자금 500만원에 대출금에 대해 부은 이자 총액 600만원, 입주시점에 들어간 돈 600만원 등 총 1700만원을 투자한 것이다. 그러나 4년 후 아파트 값은 1억500만원으로 올랐다. 분양가 대비 70%의 상승이었지만 순자산으로만 따지자면 1700만원 투자한 것이 순자산 5100만원(아파트 값 1억500만원에서 전세금 4000만원과 국민주택기금 대출 1400만원을 제한 금액)으로 상승했으니 200%의 수익을 거둔 것이다. 부동산만큼 적은 돈으로 큰돈을 움직이는 지렛대 효과를 적절하게 활용할 수 있는 분야가 드물다는 것을 깨달았다.
다음 투자 역시 미분양 아파트였지만 덩어리는 훨씬 커졌다. 2001년 가을, 당시 IMF 외환위기 충격에서 완전히 깨어나지 못해 전국에 미분양 아파트가 쌓여 있고, 정부에서는 미분양 아파트 해소를 위해 임대사업자로 등록하면 취득세·등록세 면제, 중도금 무이자 융자 등 각종 혜택을 주고 있을 때였다. 조씨는 건설업체들의 경영난과 택지 부족으로 새로 짓고 있는 아파트가 별로 없어 몇 년 내에 아파트 시세가 회복될 것이라고 판단했다. 또 외환위기 당시에도 아파트 값은 거품만 빠졌을 뿐이지 분양가 이하로는 떨어지지 않는다는 사실을 확인했다. 조씨는 자신에게 기회가 왔다는 것을 느꼈다.
당시 3년째 미분양으로 비어있던 대전 관저동의 아파트 여섯 채를 차례로 구입했다. 처음 구입한 21평형 아파트는 분양가 6400만원이었지만 3000만원은 무이자 융자였고, 1400만원은 국민주택기금 융자였다. 그래서 실제 투입한 금액은 2000만원. 그것조차 3500만원에 전세를 놓으니 곧바로 회수한 금액이 투자금액보다 많았다. 이렇게 마련한 자금으로 다시 사들이는 방식으로 21평과 24평형 아파트를 각각 세 채씩 총 여섯 채를 샀다. 총 투자한 금액이 1억6000만원, 전세금과 보증금 등으로 곧바로 회수된 금액이 1억3500만원. 매달 60만원의 이자부담이 있었지만 월세 수입이 135만원이 되도록 세를 놓았다. 결국 2500만원을 투자해 이자를 부담하고도 월 75만원, 연간 900만원의 수익을 내도록 투자한 것이다. 그의 지론대로 ‘처음부터 이기고 시작하는 게임’을 한 것이다.
2년 후 충청권 부동산은 바람을 타 24평형 아파트 값이 1억1000만원을 넘겼다. 여섯 채의 시세 상승분만 1억5000만원에 달하고 임대 수익까지 고려하면 2년 만에 700%의 수익을 얻은 것이다. 최근 행정수도 이전이 물 건너 감으로써 자산가치는 줄어들겠지만 조씨는 전혀 흔들리지 않는다. ‘덤으로 얻었던 것’이 사라졌을 뿐 다른 타격은 없기 때문이다.
지방 학원을 인수한 것도 성공이었다. 대위로 전역한 후 직장생활을 하면서 학원사업에 관심을 가져 밤이면 학원에서 강의하는 ‘투잡스(Two Jobs)’ 생활을 했다. 그러던 중 경매로 나온 학원에 관심을 가졌던 것이다. 수십 번 들르면서 학원 사정을 파악한 후 학원장을 찾아가 경매 최저가보다 다소 높은 가격을 제시하고 계속 운영권을 주는 조건으로 인수했다. 그 거래도 대출금을 떠안았지만 당장 회수되는 자금이 투자되는 돈보다 많았고 월세 수입도 얻을 수 있었다. 역시 이기고 시작하는 거래였다.
“이기고 시작하는 게임만 했다”
“지금은 이기고 시작할 수 있는 거래가 잘 보이지 않는다”고 하자 “지금은 투자의 겨울”이라고 말했다. 뭘 하지 못해 초조해하면서 언 땅을 억지로 갈려 하지 말고 봄이 올 것을 기다리며 공부를 하라는 것이다. 조씨 자신도 기회를 잡기 위해 3년 이상을 기다리기도 했다고 말했다.
“기회라는 것을 판단할 수 있는 눈을 갖춰야 합니다. 대전 아파트에 투자하기 전 성공할 수밖에 없는 이 투자 원리를 주위 친한 사람들에게 침이 마르도록 설명했지만 함께 투자한 사람은 아무도 없었습니다.”
그의 또 하나의 투자원칙은 “항상 퇴로를 생각하라. 실패할 경우를 대비하지 않는 것은 투자가 아니며, 투자 후 아무 소득이 없는 것 역시 투자하지 않는다”는 것이다. 그가 지금 살고 있는 서울 성동구의 단독주택은 경매로 사들일 때 되팔 생각이었지만 팔리지 않아 계산은 빗나갔다. 그러나 지금 3층에 자신이 들어가 살고 있고, 다른 층은 세를 놓아 수익을 올리고 있다. 퇴로로 물러나 있는 것이다.
그는 토지나 분양권에는 투자하지 않는다. 시세가 날 때까지 아무런 소득을 얻을 수 없고 되레 세금 등 경비만 들기 때문이다. 그가 지금껏 투자한 것은 모두 수익이 나는 부동산들이기 때문에 하나도 되팔지 않고 있다.
30대에도 직장에서 떨려 나오는 사람들이 있는데 그들에게 조언을 해달라고 하자 의외의 답이 돌아왔다.
“일단 직장에 충실해 떨려 나오지 않도록 해야 합니다. 직장과 주식, 부동산 등 모두에 인생을 분산투자하면 도태 1순위입니다. 우선 직장에 충실하고 기회를 찾는 공부를 해야 합니다. 요즘 직장을 못 구하는 후배들이 제게 찾아와 힘들다고 얘기하는데 그들에게 학원강사를 해보라고 하면 대뜸 ‘그거해서 어떻게 부모님을 이해시키고 장가라도 가겠느냐’고 합니다. 남의 이목에만 신경을 쓰는 거죠. 배부른 소리 한다고 욕할지 모르지만 그래서는 성공하기 어렵습니다.”
조선일보 |
[이 게시물은 관리자님에 의해 2010-11-06 14:42:24 부자특강에서 이동 됨]
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